Fernando Gaja i Díaz*
No hay tema más manido, ni tópico más repetido, que afirmar que la salida a la crisis del sector de la edificación se encuentra en la rehabilitación, opción a la que desde la aprobación en 2013 de la ley que la pretende impulsar se ha añadido las de la Regeneración y la Renovación Urbana (Ley 8/2013, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas). ¿Por qué si todos los expertos, reales o intitulados, están de acuerdo en presentar esta estrategia como el bálsamo de fierabrás para la recuperación de la actividad en el sector de la construcción, no acaba de arrancar? En mi opinión, porque no se ha resuelto lo que constituye un auténtico nudo gordiano que la atenaza: la financiación.
El consenso acerca de las virtudes y milagrosos efectos de las actuaciones de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas es algo insólito. Con independencia de su posicionamiento político e ideológico todos los agentes sociales, empresariales, sindicales, académicos,… están de acuerdo en reclamarla. Parecía que la norma aprobada por el parlamento estatal, invadiendo por cierto una competencia exclusiva de las comunidades autónomas, iba, por fin, a permitir el desarrollo de un subsector que goza de una muy escasa implantación, en un campo dominado por las obras de Nueva Planta. Saludado como el momento de la verdad, iba definitivamente a permitir el lanzamiento de una actividad, que invariablemente es presentada como generadora de empleo, de bajo impacto ecológico y paisajístico, contribuidora neta a la mejora del medio urbano,… Pero, no ha sido así, y cabe preguntarse, ¿dónde está el problema para que todas las expectativas no se estén cumpliendo? El principal desafío, el nudo gordiano que la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas no ha sabido cortar1, el que ata e impide el desarrollo de estas operaciones, es la cuestión no resuelta de su financiación, ¿quién va a pagar la regeneración de los barrios que más lo necesitan?
La Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas se inscribe plenamente en una línea de pensamiento y acción, en una ideología urbanística, que podemos describir y etiquetar bajo la denominación de Urbanismo Concesional. En esencia consiste en la privatización de la actividad urbanística mediante el otorgamiento de concesiones, un modelo que se ha consolidado en este Estado tras la aprobación y el empleo masivo de la figura del agente urbanizador, instituido por la LRAU valenciana (Ley 6/1994 de Reguladora de la Actividad Urbanística, de la Generalitat Valenciana,), y que ahora la nueva Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas la amplía a las operaciones de transformación de la ciudad consolidada, mediante la creación de una figura paralela al agente urbanizador que he dado en llamar el agente R3.
Pero si los resultados de la aplicación de la concesión para la producción de suelo urbanizable, por medio del agente urbanizador, pueden considerarse desde el punto puramente cuantitativo como un éxito sin precedentes, sin entrar en la crítica y valoración de la larga estela de casos de corrupción, de abusos de todo tipo sobre los propietarios fundiarios, de los impactos negativos ambientales, paisajísticos, financieros, administrativos, sociales,… en el caso que nos ocupa, las perspectivas de actuación del agente R3 son mucho más sombrías. Una afirmación que trataré de argumentar sucintamente.
Las competencias y capacidades atribuidas al agente urbanizador suponen un cambio de hegemonía en la acción urbanística, traspasada desde los propietarios del suelo a los promotores (asociados o vinculados con el capital financiero). Las plusvalías, que antes se apropiaban los dueños de los terrenos rústicos en su proceso de transformación urbana (los especuladores clásicos, quienes accedían a una riqueza que era escasamente el resultado de su actividad), pasaron, merced a estos cambios en las reglas del juego, a manos de los promotores, estrechamente ligados a bancos y cajas. En suma, este instrumento permitió e impulsó un cambio de agente hegemónico, de modo que la apropiación de las plusvalías urbanísticas se transfirió de los propietarios fundiarios a la alianza capital-promotores, aunque el adquirente de vivienda siguió pagando el peaje de la especulación, sin que su precio final se redujera.
Fuente: http://www.actuacionesrussafa.com/descargas/archivos/diptico%20Jornada.pdf
En el caso que nos ocupa, en las actuaciones de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, la situación es bien distinta. No hay generación de plusvalías urbanísticas por efecto de la reclasificación de los terrenos, no hay incremento de valor de suelos rústicos transmutados en urbanos, de modo que el agente R3 sólo podrá obtener su plusvalías, su beneficio, sin la que no tiene sentido su intervención, extrayéndola de los propietarios-vecinos residentes en la zona de intervención, en el coto que se le haya concedido. Y aquí radica la dificultad insalvable.
Si tenemos en cuenta la estructura de la propiedad de la vivienda, y la ponemos en relación con la necesidad de operaciones de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, llegaremos a una conclusión obvia: los barrios más necesitados, los peor dotados, los que cuentan con un parque edilicio más deteriorado, en definitiva aquellos donde este tipo de operaciones son más necesarias, son los que tienen una población más insolvente, a la que se va a obligar manu militari (así lo establece la Ley 8/2013 ampliando las obligaciones derivadas del deber de conservación) a pagar unas abultadas cuotas en concepto de transformación, sean de regeneración, rehabilitación o renovación. Y si no lo hacen en metálico, la veda esta abierta para que lo hagan en especie, con su vivienda. Un polvorín social y un agente R3 al que se le ha concedido la posibilidad de detonarlo.
Corolario. Como norma general es poco probable que la alianza promotores-financieros, los agentes R3, vayan a entrar en operaciones de alto riesgo y conflictividad social, y con escasas perspectivas de negocio, de modo que este tipo de actuaciones quedarán en la práctica limitadas a los barrios de mayor poder adquisitivo, donde la población sí puede abordar operaciones de mejora, o a los ámbitos con expectativas de elitización (gentrification), en actuaciones que adicionalmente serán subvencionadas por una Administracion deseosa de impulsarlas. Una Administracion que acabará, por tanto haciendo lo que ha hecho tradicionalmente: subvencionar y desgravar a quienes menos lo necesitan, abandonando a su suerte a los ciudadanos que no pueden hacer frente a unos pagos previsiblemente altos, en un contexto, no lo olvidemos, de gravísima crisis social y económica, con altísimos niveles de desempleo, precariedad y descenso del poder adquisitivo. Unas operaciones, que declaraciones retóricas al margen, no harán sino aumentar las desigualdades urbanas.
Para mayor información:
GAJA i DÍAZ, Fernando. La regeneración urbana en la encrucijada. Arquitectura, Ciudad y Entorno. Vol. 9, núm. 27, p. 11-26, 19 de febrero de 2015. http://hdl.handle.net/2099/16070
1 En el número de 27 de la revista ACE publiqué en 2015 n el artículo (“La regeneración urbana en la encrucijada”), señalaba la gran falla de esta iniciativa